Договор купли продажи на недвижимость в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи на недвижимость в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.
Восстановление договора купли-продажи
Восстановить документ не получится. Вместо него на руки выдадут только дубликат или копию.
- Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинал договора купли-продажи;
- Копия выдается лишь для ознакомления.
Кто может заключить ДКП
Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.
В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:
✓
Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости
✓
Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора
При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.
Кто платит за ДКП квартиры
Оформление документа часто влечет за собой определенные расходы. Закон дает право сторонам самим решить, кто какие расходы понесет. Например, чтобы составить договор купли-продажи доли квартиры желательно воспользоваться услугами юриста ввиду необычности ситуации и правовой сложности её оформления. Юрист подстрахует и поможет избежать сложных моментов.
Расходы на услуги юриста не являются обязательными. А вот нотариальные услуги, оплата пошлин за регистрацию прав собственности необходимы, и они не бесплатные. Обычно услуги нотариуса участники договора делят в предварительном договоре, и каждый оплачивает свою часть, прежде чем оформить договор. Услуга регистрации нового собственника является проблемой покупателя и именно ему её оплачивать.
Общие риски предварительного договора
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.
ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.
На какие пункты обратить особое внимание и почему?
В договоре следует предусмотреть следующие моменты:
- гарантию продавца, что квартира не находится в залоге, аресте или не применены иные меры ограничений;
- наличие пункта о приемке-передаче квартиры (если не составляется отдельный передаточный акт). Передаточный акт рекомендуется составить в качестве приложения к договору особенно, когда продавец оставляет в квартире мебель и бытовую технику (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
- особое внимание следует обратить на подключение квартиры к телефонной линии. Если продавец не намерен сохранить за собой ее номер, то в договоре нужно указать, что он не возражает против переоформления его на нового собственника;
- следует прописать также пункт, свидетельствующий об отсутствии задолженности продавца по оплате коммунальных услуг.
Соглашение оформляется в трех экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами собственноручно. Фактическая передача имущества подтверждается актом приема-передачи.
После подписания договора купли продажи квартиры — что делать дальше?
После подписания договора купли продажи квартиры, рекомендуется выполнить следующие шаги. Правила применения договоров купли-продажи жилой недвижимости определяются ст. ст. 549 – 558 ГК РФ. Договор может содержать несколько листов. В таком случае все они прошиваются и заверяются подписями сторон. Нужны не менее трёх экземпляров. Все три передаются в Росреестр, а после завершения процедуры регистрации два выдаются на руки продавцу и покупателю, а третий остаётся у регистратора.
Фактическое исполнение обязательств отражается в акте приёма-передачи квартиры. В нём нужно указать на все обнаруженные недостатки, а покупатель может пригласить для этой цели своих доверенных лиц. Передаточный акт оформляется на основании ст. 556 ГК РФ.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Покупка недвижимости за границей – это серьезный процесс, который включает в себя огромное количество важных шагов. Принятие решения о том, какие апартаменты или виллу на самом деле нужно искать, выбор региона, города или курорта, просмотр сотен предложений в интернете, переговоры с риэлтором, поездки для ознакомления с объектом… Все это занимает время и требует от покупателя большого внимания.
Для того, чтобы поиск «идеального дома» и совершение сделки были максимально комфортными и не превратились в сплошной стресс, прежде всего необходимо заручиться помощью профессионального риэлторского агентства. Выбрать его несложно: прежде всего риэлтор должен специализироваться на рынке недвижимости конкретно взятого региона и иметь внушительный опыт сделок на его территории, а также – положительные отзывы клиентов и серьезное портфолио объектов. Компания должна быть адекватно представлена в интернете и выставлять свои объекты на ключевых порталах по поиску зарубежной недвижимости. Рекомендуем обратить внимание на агентства недвижимости, имеющие награду Homes Overseas Russian Awards, компетенция которых подтверждена ведущими экспертами рынка. Когда выбор в пользу надежного агента сделан, он подробно опишет все этапы, которые придется вместе пройти на пути к дому мечты.
Каждый из шагов должен быть легален, а также максимально понятен и «прозрачен» для всех участников процесса. Именно поэтому не только сам процесс покупки, но и поиск «идеального дома» и все предварительные работы, связанные с ним, обязательно «закрепляются» юридически соответствующим договором. Это – ключевой момент, на который нужно обратить пристальное внимание, ведь рынок недвижимости в целом – это огромное количество рисков и «подводных камней», а рынок недвижимости другой страны – это еще и другое законодательство, другой язык и совершенно другие правила и стандарты. Поэтому всем, кто готовится к покупке жилья за границей, нужно обязательно познакомиться со всеми тонкостями, которые должны быть включены в разные виды договоров.
Договор купли-продажи
В большинстве европейских стран между продавцом и покупателем заключается стандартный договор купли-продажи. Для строящегося, первичного и вторичного жилья существуют свои нюансы заключения таких договоров.
Договор на приобретение первичного или строящегося жилья заключается с юридическим лицом – компанией-застройщиком и, как правило, изначально имеет достойную юридическую базу, учитывающую все детали сделки. Однако покупатель должен иметь в виду, что даже в случае покупки объекта у самого надежного девелопера ему стоит внимательно убедиться в том, что условия, прописанные в договоре, учитывают не только интересы продавца, но и грамотно прописывают интересы его, покупатели. В договоре обязательно должны быть указаны сроки сдачи объекта, будущая инфраструктура проекта, точная площадь жилья, помещений общего пользования (таких как лестничная клетка), которые относятся к данному объекту, быть прописаны правила поведения в комплексе, а также, поскольку оплата зачастую происходит поэтапно, быть расписаны этапы внесения платежей.
Помимо прочего, договор должен содержать подробные пункты разрешения спорных моментов, которые, в случае со строящимся жильем, прежде всего касаются несоблюдения застройщиком сроков сдачи проекта. Здесь должны быть прописаны штрафные санкции и условия расторжения договора. А также – штрафные санкции в случае просрочки платежей со стороны покупателя и т.д.
Что касается приобретения вторичной недвижимости за границей, то в этом случае договор зачастую заключается с физическим лицом, и здесь тоже существуют свои нюансы. Эксперты настоятельно рекомендуют отказаться от идеи подписать такой договор тет-а-тет без участия юриста, даже если продавец кажется самым милейшим человеком на свете, а условия продажи – самыми благоприятными. Регистрацию любых договоров купли-продажи зарубежной недвижимости необходимо осуществлять с привлечением нотариуса. Легальная сделка поможет решению спорных и конфликтных моментов. Прежде всего к ним относятся всевозможные обременения объекта, наличие претендентов на жилье, неуплаченных ипотечных кредитов, неточностей в регистрации и т. д. Безусловно, «вторичку» может продавать и компания. К примеру, агентство, заключившее с частным лицом договор на эксклюзивную реализацию его дома или квартиры. Но и в этом случае правила заключения договоров остаются те же: внимательно изучать текст договора, учитывать все риски и привлекать к совершению сделки профессионального юриста.
Заранее предусмотреть все спорные моменты, которые могут возникнуть в процессе покупки недвижимости за границей, довольно сложно, но профессиональный юрист и риэлтор обязательно должны обозначить ключевые аспекты, на которые стоит обратить внимания. К ним прежде всего относятся сроки и условия досрочного расторжения договора или штрафные санкции в том случае, если какую-либо из сторон будут не устраивать те или иные аспекты сделки.
Купля-продажа квартиры через МФЦ
Если вы нашли покупателя на объект недвижимости, выставленный на продажу (в данном случае квартира) — необходимо официально провести сделку и зарегистрировать ее. Обычного подписания составленного договора о продаже/покупке мало.
За помощью в оформлении данной сделки можно обратиться в многофункциональный центр.
Купля-продажа квартиры через МФЦ предусматривает следующие этапы:
Этап 1. Подготовка всех документов, требуемых для оформления сделки. Согласование договора купли-продажи.
Этап 2. Совместная явка продавца и покупателя в МФЦ для оформления сделки. Для этого можно предварительно записаться на прием в территориальное отделение. Или получить услугу в порядке электронной очереди (по талону).
Этап 3. Принятие специалистом центра документов от сторон совершаемой сделки для проверки и выдача бланка заявления для заполнения.
Этап 4. Получение покупателем реквизитов для внесения денежных средств в качестве госпошлины и оплата.
Этап 5. Отправка документов для регистрации права собственности в Росреестр.
Этап 6. Забор договора купли-продажи и справки о переходе к покупателю права собственности на приобретенную недвижимость.
Приостановка и отказ в регистрации права
Росреестр имеет право приостановить процедуру перехода права собственности на объект купли-продажи или вовсе отказать заявителю в оказании данной услуги. Это может произойти в таких случаях как:
- при заполнении заявления покупатель забыл его подписать;
- выявление факта наложения ареста на квартиру;
- отсутствие оплаты государственной пошлины;
- наличие ошибок, недостоверной информации и исправлений в документах;
- бумаги поданы третьей стороной не имеющей доверенности на осуществление деятельности;
- в случае наличия нескольких владельцев недвижимости нет от них отказа от своих прав на квартиру.
Подписать договор должен собственник
Продаёт автомобиль владелец, именно он и должен поставить разборчивую подпись под своими реквизитами. Никаких третьих лиц в сделке быть не должно. (Мы уже рассказывали, как нерадивый сын продал автомобиль матери без её ведома, и как затем пришлось добросовестному покупателю, с нашей помощью, возвращать свои деньги после ареста машины).
Правда есть исключения. Если собственник не может самостоятельно совершить действия по продаже авто, он поручает этим заняться другому лицу. Для этого на доверителя выписывается нотариальная генеральная доверенность. С этим документом третье лицо имеет право подписать ДКП от имени собственника.
Внимание! Доверенность надо обязательно проверять через Федеральную нотариальную палату. Есть мошеннические схемы, когда авто продают по отзывным доверенностям. Такую сделку вскоре расторгают. Авто возвращают владельцу, а покупатель остаётся без машины и денег.
Не занижайте стоимость автомобиля
Часто продавцы уговаривают покупателей согласиться на снижение стоимости автомобиля в договоре. Таким образом они хотят максимально снизить сумму налога (13%), который им предстоит заплатить, если машина была во владении менее 3-х лет. Но такая схема очень опасна для покупателя и вот почему:
Допустим, вы купили машину за 2 млн руб, в договоре указали 500 тыс., а через год решили её продать за те же 2 млн. В налоговой инспекции видят, что вы заработали 1,5 млн руб. Поэтому попросят заплатить налог 13% (1 500 000 х 13% = 195 000 руб). Хотя фактически вы доход не получали.
Другой вариант – расторжение сделки. Если окажется, что машина пребывает в залоге у кредитной организации (таких историй бессчётное количество), то залогодержатель имеет право её забрать. Добросовестному покупателю ничего не останется, как требовать возврат денег с продавца. А согласно ДКП он вернёт всего 500 тыс. руб, прописанные в договоре.
Если продавец настоятельно просит оформить ДКП по заниженной стоимости, то просите его написать расписку на недостающую сумму. Эта бумага хоть как-то гарантирует полный возврат средств в случае расторжения сделки.
Продажа полученного в собственность автомобиля проводится по алгоритму:
- Поиск клиента. Информация о продаже ТС выставляется в газетах, на сайтах автолюбителей. Вывоз автотранспорта на специальный рынок до оформления документов на право собственности запрещен – перед этой процедурой необходимо пройти процедуру перерегистрации.
- Составление ДКП. Документ составляется самостоятельно участниками сделки, заверения нотариусом бланка о продаже и покупке не требуется. Окончательное переоформление прав на ТС проходит в отделении ГИБДД.
- Передача ключей и документов, получение денег. Новому владельцу изначально передаются бумаги: ксерокопия свидетельства о праве наследования или свидетельство о регистрации авто, ДКП. В некоторых случаях может понадобиться копия свидетельства о смерти прежнего собственника.