Какие будут виды разрешенного использования для земель сельхозназначения в 2023 году?

24.12.2022 0

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие будут виды разрешенного использования для земель сельхозназначения в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?

2. Земли сельхозназначения

3. Основные виды использования земель

4. Какие будут регламенты и ограничения

5. Что изменилось в малоэтажном жилищном строительстве с введением Классификатора ВРИ?

6. Чем нельзя заниматься

7. Как оспорить в суде отнесение Вашего земельного участка к определенной зоне СХ?

8. Ограничения и разрешения

9. Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах

10. Виды разрешенного использования

Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.

Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?

Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.

С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.

Категории земель по целевому назначению	Виды разрешенного использования
Садоводство	Огородничество	Ведение личного подсобного хозяйства	ИЖС
1.5, 13.2	13.1	1.16	2.1
Земли сельскохозяйственного назначения	Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено.	Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя.	На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено. Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки.	—
Земли населенных пунктов	Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”. В этом случае прописаться можно.	Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться.	Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад.

Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
участки, занятые под хозяйственные строения;
пашни;
сенокосы;
пастбища;
сады;
залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Основные виды использования земель

Основные виды использования земельного участка – это базовый правовой регламент, или основания, на которые ориентируется деятельность собственника или арендатора при освоении земельного участка.

Они задают главные тенденции, допускающие, исходя из категории земель:

возведение капитального строения;
организацию дачного участка;
организацию личного подсобного хозяйства;
коммерческую сельскохозяйственную деятельность;
строительный бизнес;
иные работы, соответственно полученному разрешению на использование земель.

Выбор основного вида происходит по усмотрению собственника, на основании п.2 ст. 7 ЗК РФ. Если речь идёт о землях населённых пунктов, дополнительно вступают в силу нормы Градостроительного кодекса:

п. 1 статьи 9 ГрК РФ;
ч.2 и ч.6 статьи 30 ГрК РФ;
п. 1, ч.3 статьи 37 ГрК РФ;
ч. 4 статьи 37 ГрК РФ.

Основной вид полностью ориентируется на правила освоения территории зонирования, принятые местным муниципалитетом в лице земельного департамента. Если речь идёт о застройке в пределах городской черты – отдела по архитектуре и строительству.

Принимая за норматив использования участка основной вид, его владелец принимает установленные указанными инстанциями локальные распоряжения по освоению принадлежащих ему земель.

Основные показатели – это выраженные в числовом выражении нормы, предусмотренные для использования участка. Они входят в классификатор, утверждённый Приказом Минэкономразвития № 540 от 1.09.14 г.

Какие будут регламенты и ограничения

Ограничения касаются массовой застройки. Возвести коттеджный посёлок или другие строения, которые не имеют отношения к фермерству и сельскому хозяйству, на земле сельхозназначения не получится.

Земельный участок с возведённым фермерским домом запрещено делить на самостоятельные земельные участки меньшей площади.

При застройке участка следует руководствоваться установленными нормами:

Строить можно только один жилой дом общей площадью не более 500 м2, в соотношении площади постройки — не более 0, 25% от площади земельного участка.

Параметры жилого дома должны соответствовать п 39, ст.1 ГрК РФ:

высота — не больше 20 м;
не более трёх надземных этажей;
здание должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и при этом не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.

Что изменилось в малоэтажном жилищном строительстве с введением Классификатора ВРИ?

Первое изменение связано с поправкой официальной формулировки малоэтажной жилой застройки. Раньше под ней понимались частные дома высотой до 5 этажей, а теперь только до 4 включая мансарду. Это очень серьезное уточнение, которое положило конец большому количеству судебных исков. Ведь до сих пор собственники, уличенные в нарушении разрешенного использования земель, мотивировали свои действия тем, что мансарда в качестве 5 этажа не может считаться полноценным жилым этажом. Теперь же таким владельцам не удастся зарегистрировать право собственности на строение, поскольку оно противоречит ВРИ.

Ранее не существовало ВРИ, который позволял бы строить таун-хаусы. Теперь есть отдельная формулировка – «блокированная жилая застройка», под которой понимают жилые дома высотой до 3 этажей, которые не делятся на квартиры. Каждый дом предназначен только для 1 семьи, но может иметь общие (смежные) стены с другими домами. Общее же количество таких объединенных домов не может превышать 10. Если код ВРИ данного участка не позволяет строительство таун-хаусов, то зарегистрировать на такую постройку право собственности также не получится.

Когда человек обладает правами собственности на земельный надел, относящийся к сельскохозяйственной категории, не зная при этом какие строения им могут быть возведены на участке – перед проведением строительных работ следует уточнить перечень строений, которые могут быть возведены на земле. В их число входит:

дома, предназначенные для ведения хозяйства приусадебного значения либо для личного применения;
коттеджные постройки;
строения, носящие внутрихозяйственное значение;
здания, имеющие предназначением хранение домашних заготовок или собственно выраженного урожая;
дачный или садовый дом;
хозяйство фермерского назначения;
устройство водоемов искусственного характера;
выращивание продукции сельскохозяйственной.

Данный вопрос подлежит законодательному регулированию. Согласно законам лицо, наделенное правом собственности относительно доли в имуществе, имеет правомочия по заявлению требований о выделе своей части. Если между собственниками не достигнуто мирное соглашение, то требования выдела происходит посредством подачи искового заявления в суд.

Стоит отметить, что собственность по отношению к землям, имеющим сельскохозяйственное назначение, наделяется особенностями. К ним относится то, что собственник доле не знает, кто является другими собственниками. Это значит, что общий порядок выделения долей в таком случае значительно затрудняется.

В связи с этим в законах закреплен иной порядок для рассматриваемой процедуры в отношении земель с/х назначения. Указывается, что процесс реализуется за счет принятия решения на собрании всех лиц, имеющих права собственности.

Чем нельзя заниматься

Согласно действующему законодательству, на землях сельхозназначения строго запрещено вести какую-либо коммерческую деятельность.

Например, если вы построите на участке жилое помещение, которое оборудуете в хостел, то придется платить большой штраф.

Если земля принадлежит к категории с/х назначения, то на нее распространяется несколько ограничений, нарушение которых приведет к ответственности. Размер штрафа будет определен в соответствии с КоАП:

физ. лицо — 0,5–1 %, но сумма не может превышать 10 000 р.;
должностное лицо — 1–1,5 %, но сумма не может превышать 20 000 р.;
юридическое лицо — 1,5–2 %, но сумма не может превышать 100 000 р.

Как оспорить в суде отнесение Вашего земельного участка к определенной зоне СХ?

Отнесение к определенной территориальной зоне СХ может осуществляться органами власти самостоятельно. Обычно процедура проводится с публичными слушаниями, но есть ситуации, когда этот этап не требуется. Поэтому участок могут отнести к определенной зоне СХ без ведома собственника, либо это произошло до покупки надела.

Если землю приписали, например, к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), построить на ней объекты недвижимости вы не сможете. А значит, придется оспаривать такое решение муниципалитета в суде (особенно, когда недвижимость уже построена). Перед подачей искового заявления важно проработать основания для его удовлетворения. Оспорить отнесение участка к определенной территориальной зоне получится, если доказать:

что из-за этого снижается эффективность использования надела;
такая мера нарушает права собственника территории;
что это уменьшает стоимость объектов недвижимости;
законный владелец не может реализовывать собственные права.

Когда собственнику причиняется вред из-за того, что его землю отнесли к определенной зоне СХ, это также послужит основанием для оспаривания такого решения. Причины обжалования надо полностью раскрыть в исковом заявлении. Здесь же приводятся отсылки на законы и документы, доказывающие наличие оснований.

В какой суд подается иск, зависит от правовой формы заявителя и места нахождения участка. Физические лица обычно обращаются в районное отделение.
В исковых требованиях надо попросить признать решение муниципалитета или иного органа власти об изменении ПЗЗ в части конкретной территориальной зоны незаконным.
Ответчиком по иску будет местная администрация, либо другое ведомство, ответственное за назначение зоны СХ вашему участку.

Если в ходе присвоения территориальной зоны были допущены нарушения (например, не проводились слушания, когда они нужны), об этом также стоит упомянуть в заявлении. По результатам разбирательства судья вынесет решение, обязательное к исполнению. В удовлетворении требований отказали – придется обжаловать отказ. Либо доверьте процедуру оспаривания земельным юристам Геобюро.

Ограничения и разрешения

Список ограничений, согласно 299-ФЗ, выглядит таким образом

Ограничения на размер и вид строения. Фермерский дом должен быть не более трёх этажей. Общая площадь – не больше 500 квадратных метров. Площадь застройки – 0,25 % от всего площади участка.
Ограничение на деятельность. Фермер, чтобы оформить дом на сельхозземле, реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства. При этом разрешено строить на всех видах с/х земель – их разрешенное использование может быть как общее (например, для ведения крестьянского хозяйства), так и специализированное (например, растениеводство или свиноводство).
Ограничения на право распоряжаться собственностью. Дом, построенный фермером, остается в составе имущества КФХ.

С 2022 года вступают в силу поправки в НК РФ, согласно которым ФНС будет ежегодно получать от органов земельного контроля и надзора информацию о привлечении собственника участка к ответственности:

— за неиспользование сельскохозяйственных земель для производства сельхозпродукции,

— или за использование не по целевому назначению участков, выделенных для ИЖС, ЛПХ, садоводства или огородничества (в т.ч. за использование их в предпринимательской деятельности).

За эти правонарушения предусмотрена административная ответственность (ст. 8.8 КоАП РФ).

А теперь собственнику грозит еще и доначисление земельного налога: вместо льготной ставки 0,3% будет применяться общая — 1,5% (т. е. налог вырастет в 5 раз).

Кроме того, не будет действовать 10%-ное ограничение ежегодного роста налога, что опять-таки выльется в его увеличение.

Вернуться к льготной налоговой ставке собственник земли сможет лишь после того, как орган земельного надзора подтвердит ФНС, что нарушения были устранены (Закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ).

Для сельского хозяйства выделяют земли, расположенные за пределом населённого пункта и отличающиеся повышенным плодородием почв. Они допускают использования только в целях, способствующих его развитию.

Почвы с низким качеством плодородия, могут располагаться неподалёку, но относиться к промышленным землям. А почвы с высокими свойствами плодородия остаются в ведении государства и не передаются физическим или юридическим лицам в собственность.

Кроме прочего, на все земли данного вида распространяется запрет продажи или выдела участков для лиц с иностранным гражданством или без российского гражданства.

Изменение категории ЗУ допускается только для лиц, оформивших земли в собственность, при условии соразмерности запроса объективным обстоятельствам.

Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах

Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.

Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.

Виды разрешенного использования

Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.

Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.