Взыскание пени с застройщика за нарушение сроков сдачи квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание пени с застройщика за нарушение сроков сдачи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
Шаг 5. Участие в судебном процессе.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
На какие хитрости идут застройщики?
Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.
Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.
Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
О нюансах определения размеров компенсации
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
Застройщик уведомил о переносе срока передачи квартиры в одностороннем порядке. Можно ли претендовать на неустойку?
Да, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение на перенос срока и не регистрировали его в Росреестре. Нет доп.соглашения и регистрации — действует изначальный срок из договора участия в долевом строительстве. При его нарушении можно требовать неустойку. Все изменения в ДДУ могут вноситься либо через подписание дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказывать существенное изменение обстоятельств (по статье 451 ГК РФ, что трудно и маловероятно).
Несмотря на это правило, застройщики часто включают в ДДУ вот такой пункт:
Застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести сроки передачи квартиры на Х месяцев. Застройщик обязан уведомить об этом дольщика. При отсутствии ответа дольщика в течение Х дней ДДУ считается измененным в части переноса срока.
Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде. К сожалению, иногда это работает. Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными.
Судебная практика Верховного Суда в тему:
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункты 4 (определение №5-КГ15-156), 5 (определение №5-КГ16-45).
Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?
Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.
За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:
- договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
- Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.
Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.
Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?
Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:
-
Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон. -
Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).
Основания для взыскания неустойки с застройщика
Расскажем подробнее о мере гражданско-правовой ответственности застройщика — неустойке, взыскиваемой с застройщика в пользу дольщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, и о порядке ее применения.
Взаимоотношения застройщиков и участников долевого строительства в нашей стране регулируются специальным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Данный Федеральный закон предъявляет ряд требований к застройщикам, которыми обусловлено их право привлекать для строительства денежные средства дольщиков – граждан и организаций.
В частности, согласно статье 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию, иметь на праве собственности или аренды (субаренды) земельный участок для строительства, уставного капитал застройщика должен быть полностью оплачен, а его минимальный размер должен соответствовать требованиям закона; он не должен иметь недоимок по налогам и сборам и бюджетных задолженностей или быть в процессе ликвидации, и его деятельность не должна быть приостановлена, и т.д.
Отдельная норма регламентирует обязанность застройщика сдать участнику долевого строительства объект строительства в срок, предусмотренный договором долевого участия (пункт 1 статья 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Застройщик, нарушивший эту обязанность, несет перед участником долевого строительства ответственность в виде уплаты законной неустойки (пени).
Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства, и рассчитывается от общей цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры.
В случае, когда участником долевого строительства является физическое лицо, т.е. гражданин, то неустойка удваивается, и ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.
В качестве даты исполнения обязательства истец может указать день подачи иска или день вынесения решения судом.
Возмещение морального вреда и штрафа застройщиком
Следует помнить, что законом предусмотрена повышенная ответственность застройщика за нарушение обязательств по договору при взаимоотношениях участниками долевого строительства — физическими лицами.
Так, законодатель распространил на взаимоотношения застройщиков и граждан, участвующих в долевом строительстве, положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Данный закон применяется в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Это означает, что помимо ответственности, установленной указанным ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик несет перед дольщиком дополнительную ответственность как перед потребителем. За нарушение соответствующих условий договора о долевом участии застройщик также обязан возместить дольщику:
- Моральный вред, который взыскивается с застройщика по факту нарушения прав потребителя
- Штраф, составляющий 50% от общей суммы (за исключением суммы судебных расходов и морального вреда), которая взыскивается с застройщика в пользу дольщика
Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию: основные особенности
Кроме рассмотренной выше неустойки за нарушение сроков передачи готового жилья дольщик-гражданин может взыскать с застройщика:
- неустойку за нарушение сроков устранения дефектов в размере 1% от цены жилого помещения за каждый день просрочки ( п. 1 ст. 23 закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, (далее — ЗоЗПП);
- если указанные недостатки не повлекли признания такого помещения непригодным для проживания, то расчет 1% производится только от стоимости устранения дефекта (ч. 8 ст. 7 закона № 214);
- неустойку за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований дольщика – 1% от стоимости жилого помещения (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.07.2017(далее — Обзор);
- проценты за нарушение сроков возврата денежных средств при расторжении договора ДДУ – двойной размер процентов, исчисленных как 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 9 закона № 214).
При этом необходимо иметь в виду, что:
- убытки дольщика, вызванные несоблюдением застройщиком своих обязательств, подлежат возмещению в полном объеме сверх суммы, предусмотренной договором неустойки (п. 2 ст. 13 ЗоЗПП).
- в случае перехода прав дольщика к новому кредитору, ответственность застройщика исчисляется с момента нарушения им своих обязанностей перед предыдущим (п. 13 Обзора);
- в случае удовлетворения требований дольщика в судебном порядке в его пользу суд обязан взыскать штраф в размере половины суммы требований дольщика, удовлетворенных судом (п. 46 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17).
- размер неустойки может быть уменьшен с учетом правил ст. 333 ГК РФ (п. 9 Обзора), но это правило не распространяется на неустойку, присужденную на будущее время (определение ВС РФ от 11.09.2018 № 11-КГ18-21).
Как рассчитать и взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока исполнения гарантийных обязательств
При нарушении застройщиком согласованного с участником ДДУ — физлицом срока устранения недостатков объекта ДДУ, выявленных в течение гарантийного срока, с первого могут быть взысканы пени в размере 1% от цены договора.
Если же выявленный дефект помещения таков, что помещение нельзя признать непригодным для проживания, то размер неустойки определяется как 1% от стоимости необходимых на ремонт расходов за каждый день просрочки (п. 8 ст. 7 закона № 214).
Надлежащими доказательствами факта наличия недостатков (дефектов) объекта ДДУ и стоимости ремонтных работ являются, например, заключения профессиональных оценщиков или экспертов (см. решение Череповецкого горсуда от 01.02.2017 по делу № 2- 911/2017).
Пример расчета неустойки:
- 16.01.2018 — дата выявления недостатка, не являющегося основанием для признания объекта недвижимости непригодным для проживания, дольщиком;
- 27.01.2018 — дата окончания периода устранения данного недостатка застройщиком;
- 17.02.2018 — дата фактического устранения недостатка застройщиком;
- 30 000 руб. — фактическая стоимость ремонтных работ.
Что можно взыскать кроме неустойки
СВзыскание неустойки – не все, чего можно добиться от недобросовестного застройщика, нарушившего условия ДДУ и просрочившего срок передачи объекта долевого строительства. Вместе с неустойкой можно взыскать убытки, которые несет дольщик из-за просрочки передачи квартиры (стоимость аренды квартиры за период просрочки по ДДУ, разницу в повышении стоимости строительных материалов на ремонт квартиры, иное), упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы за квартиру, которая должна была сдаваться в аренду после ее передачи дольщику по акту приема-передачи, но которая не получена из-за просрочки по вине застройщика.
Конечно же, и убытки и упущенная выгода должны быть документально подтверждены и неразрывно связаны с просрочкой передачи объекта строительства от застройщика по ДДУ.
При просрочке передачи объекта долевого строительства дольщику-физическому лицу суд всегда дополнительно взыскивает с застройщика компенсацию морального вреда, поскольку дольщик является потребителем, а ненадлежащее исполнение юридическим лицом (девелопером) условий договора долевого строительства неминуемо наносит моральный вред дольщику. Правда, размер морального ущерба по таким делам невелик, и присуждается обычно в сумме от 2 000 до 20 000 рублей (на усмотрение того или иного судьи).
Поскольку застройщики не выплачивают дольщикам законную неустойку в досудебном порядке, то в суде с ним взыскивается штраф (по Закону о защите прав потребителей), размер которого согласно закону составляет 50% от суммы, присужденной судом в пользу дольщика. На практике суды иногда занижают сумму присуждаемого штрафа, что, на наш взгляд, не соответствует смыслу и букве Закона о защите прав потребителей. Тем не менее, такая практика существует.
Важно! При подготовке претензии и иска в суд необходимо собрать все имеющиеся доказательства Вашего надлежащего исполнения ДДУ со своей стороны: чек (платежку) о полной оплате цены ДДУ, заявление о готовности приступить к приемке квартиры (направленное до начала просрочки), претензию с требованием выплаты девелопером неустойки по ДДУ в досудебном порядке, акт осмотра квартиры, дефектную ведомость и иные документы – при наличии и в соответствии с индивидуальной ситуацией по просрочке и передаче квартиры по вашему ДДУ.
Какую сумму неустойки можно взыскать
Неустойка за просрочку по ДДУ рассчитывается по формуле в соответствии со ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ.
За основу схемы расчётов берётся ключевая ставка Центробанка, установленная на тот или иной период срока просрочки.
Для дольщиков — юридических лиц (и ИП) неустойка рассчитывается, исходя из одной трехсотой ключевой ставки ЦБ за каждый день допущенной просрочки, для физических лиц в два раза больше – исходя из 1/150 ключевой ставки за каждый день.
Рассмотрим на примере:
Недвижимость в новостройке стоит 15 миллионов рублей. Дата передачи по ДДУ – до 30 сентября 2021, по факту акт приема-передачи подписан 29 ноября 2021 (период просрочки – 60 дней). Ключевая ставка в этот период была 7,5%. Расчёты будут следующими: 1/150*0,075*15000000*60. Итого, сумма неустойки — 450 000 рублей, сумма штрафа (по ЗЗПП, 50%) – 225 000 рублей. Общие исковые требования (неустойка + штраф) – 675 000 рублей. А также судом будет присуждена компенсация морального вреда и понесенные расходы по делу (почтовые, юридические, нотариальные, прочие).
Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2021 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2021:
- 30.06.2021 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
- 31.08.2021 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2021) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.