Страхование коммерческой недвижимости: как выбрать страховую компанию, порядок заключения договора
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страхование коммерческой недвижимости: как выбрать страховую компанию, порядок заключения договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоимость страховок зависит от целого ряда факторов. В среднем придется потратить от 0,06 до 0,20-0,75% стоимости недвижимости или суммы задолженности по кредиту (если он оформлялся). Если недвижимость с деревянными перекрытиями или не оборудована средствами пожаротушения, то стоимость страховки может возрасти до 1-1,5%.
Что можно застраховать?
Страхование недвижимости – это защита от пожара, залива, стихийных бедствия, взрыва котлов, противоправных действий третьих лиц и других рисков.
Полис оформляется на срок от 15 дней до 1 года. Если страховка покупается для защиты залога, то страховой договор заключается на весь срок кредитования. Страховой суммой обычно выступает стоимость недвижимости либо сумма кредита.
Компания может застраховать:
- здания, сооружения, строения;
- отделку помещений;
- оборудование (офисное, складское, торговое и пр.);
- инвентарь, мебель;
- товарные запасы (различной номенклатуры), размещенные на складах, в торговом зале.
Страховщики разработали для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей целый набор программ по страхованию недвижимости и имущества. Например, предлагаются готовые пакеты для страхования офисов по цене от 3-6 тыс. рублей в год. Стоимость страховок зависит от площади страхуемой недвижимости и выбранной страховой суммы (обычно не более 5 млн. рублей).
Также популярны программы по страхованию магазинов, складских помещений, помещений в торговых центрах. Тарифы таких страховок зависят от стоимости недвижимости, вида франшизы и выбранной группы рисков.
Условия заключения договоров в 10 самых популярных компаниях
| Название страховой компании | Страховая программа | Страховой тариф/% страховой суммы |
| Россгострах | Россгострах-бизнес-имущество | 0,06% |
| СОГАЗ | Страхование имущества | от 0,11-0,93% |
| Ингосстрах | Страхование от огня и других опасностей коммерческих предприятий | от 0,005-4,8% |
| РЕСО-Гарантия | РЕСО-Офис, РЕСО-Индустрия | от 6 тыс. рублей |
| АльфаСтрахование | АльфаОфис | от 4 тыс. рублей |
| ВСК | Страхование имущества предприятий | от 0,2% |
| Согласие | Страхование имущества предприятий | 0,010-0,020% |
| ВТБ страхование | Страхование имущества предприятий | 0,03-0,70% |
| Уралсиб страхование | Страхование имущества предприятий | от 3 тыс. рублей |
| МСК | Страхование имущества предприятий | от 0,1% |
Сколько стоит страховка коммерческой недвижимости
Стоимость зависит от количества объектов, площади помещения, а также лимита ответственности. На цену могут повлиять и такие факторы:
- рыночная стоимость арендуемой недвижимости;
- страховая история;
- вид деятельности арендатора;
- наличие и состояние систем безопасности, защита от пожара;
- характеристика инженерных конструкций.
Стандартные условия страховки
В договоре страхования имущества прописывается вся масса вещей или их часть с полной оценкой или оценкой отдельной доли. При правильном оформлении сумма компенсации не превосходит действительную цену на дату подписания договора. Если это требование проигнорировано, сделка признается ничтожной.
Субъекты не вправе требовать изменения страховой стоимости, указанной в соглашении, за исключением ситуаций, когда страховщик подтвердит факт преднамеренного введения страхователем в заблуждение.
Застраховать имущество можно на 12 месяцев либо иной срок с условием периодического перерасчета его стоимости (раз в год) и суммы оплаты.
Сроки страхования считаются пролонгированными после внесения 20-25% от всего объема платежей.
Франшиза — доля компенсации ущерба, которую берет на себя страхователь. Основное преимущество страхования имущества по этой схеме — экономия на стоимости полиса. Однако объем выплат будет меньше.
В продуктах с условной франшизой выделяется два вида страховых случаев в зависимости от размера ущерба (незначительный или крупный). Например, при ущербе до 5000 руб. клиент не будет обращаться к страховщику и покроет убытки сам. При большем уроне он будет просить возместить порчу.
Полисы с безусловной франшизой предусматривают указание суммы ущерба, которую клиент обязан компенсировать самостоятельно независимо от масштаба происшествия. Компания заплатит при превышении суммой ущерба указанного размера. Например, безусловная франшиза составляет 5000 руб., а величина убытков 22 000 руб. Страховщик выплатит 17 000 руб.
Альтернативный вариант безусловной франшизы — ее обозначение не в виде точной суммы, а в виде процента от суммы убытков. Тогда в договоре указывается, например, 15%. Столько выплатит сам клиент, а 85% — компания.
Оформление договора страхования здания.
Для оформления страхования здания или иного объекта недвижимости необходимо прислать карточку компании с реквизитами, свидетельство о собственности/договор аренды и документы, подтверждающие стоимость объекта. Проект договора (полиса) будет подготовлен в течение 1 часа и направлен на согласование вместе со счетом. После поступления премии по договору подписываются оригиналы и направляются курьером по Москве или экспресс-почтой в другие города.
На страхование принимаются следующие объекты:
- отдельно стоящие здания (ТЦ, ТРЦ, офисные центры и пр.)
- помещения специализированного назначения (кафе, бары, рестораны, производственные цеха и пр.)
- склады (складские комплексы, склады в составе зданий иного назначения)
Договором страхования коммерческой недвижимости может покрываться ущерб связанный с повреждением или полной гибелью: конструктивных элементов (стены, полы, потолки, крыша и т.д.), внутренней и внешней отделки, инженерного оборудования, иного имущества, связанный со следующими событиями:
- Пожар
- Удара молнии
- Взрыв газа
- Стихийные бедствия
- Противоправные действия третьих лиц (кража со взломом, грабеж)
- Повреждение водой вследствие аварий систем водоснабжения, канализации, отопления и других гидравлических систем
- Падение летающих объектов, деревьев и опор линий электропередач
- Наезд транспортных средств
- Бой оконных стекол/витрин
Перечисленные риски могут быть предусмотрены в договоре частично или в полном объеме.
Процедура оформления и необходимые документы
Договор страхования имущества от ущерба заключается на основании заявления клиента. Наряду с этим документом необходимо представить бумаги, подтверждающие указанные сведения, а также те, что нужны для оценки риска компанией-страховщиком. Среди них:
- документ, удостоверяющий личность;
- технические документы на страхуемый объект, свидетельство о госрегистрации;
- кадастровый и технический план, справка об оценке БТИ;
- фотографии недвижимости и отчет экспертной организации, связанной с оценкой стоимости имущества;
- межевое дело на земельный участок и разрешение на ввод возведенного объекта в эксплуатацию;
- проект перепланировки и постановление о разрешении работ по переустройству объекта недвижимости;
- сведения бухгалтерского учета, инвентарные описи и балансы страхуемого имущества, другие ведомости за последние несколько лет (для юридических лиц);
- при страховании залогового имущества, а также объектов, находящихся в аренде и лизинге, – соответствующие договора.
Страховая компания может запрашивать также другие документы, в зависимости от специфики страхуемых рисков и объекта страхования. Конкретный перечень документов можно узнать у страховщика при подаче заявления.
При необходимости осуществляется осмотр объекта недвижимости, после чего принимается решение о принятии объекта на страхование. Стороны оговаривают дополнительные условия страхования имущества, в том числе лимит ответственности по конкретным рискам, франшизу, а также прописывают страховую сумму и возможные риски. Оформление договора осуществляется в письменной форме посредством составления соответствующего соглашения либо страхового полиса.
Как получить страховую выплату
Если наступил страховой случай, вам нужно сделать следующее:
- Как можно скорее сообщить обо всём в страховую компанию. Обычно в договоре прописан срок, в течение которого вы должны это сделать. Иногда это три дня, иногда сутки. Если вы опоздаете, деньги могут не выплатить.
- Обратиться в службу, которая зафиксирует случившееся. Это может быть полиция, МЧС, управляющая компания. От них требуется документ, подтверждающий произошедшее, например справка о пожаре, постановление о возбуждении уголовного дела в случае ограбления и так далее.
- Подать в страховую компанию необходимые документы. Как правило, это действующий страховой полис, квитанции об оплате страховых взносов и бумаги, подтверждающие, что наступил страховой случай.
- Дождаться решения страховщика. Компания вызовет оценщика, примет решение и, если оно будет положительным, полностью или частично возместит ущерб.
Общие принципы рискового страхования
Одним из ключевых понятий в страховании является понятие «страхового риска». Закон РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» определяет понятие страхового риска как «предполагаемое событие, на случай наступления которого производится страхование». При этом имеются в виду такие события, которые могут нанести убытки в виде материального или физического ущерба страхователю (застрахованному лицу).
Сущность страхования состоит в перекладывании риска возможных убытков на страховую компанию. Страховая компания за плату берет на себя обязательство полностью или частично возместить возможный ущерб.
«Страхование (Insurance) – один из наиболее часто используемых методов управления рисками. Возможно, ни один вид современной деловой активности непосредственно не воздействует на такое большое количество лиц во всех слоях общества, как страхование (оно касается дома, семьи или бизнеса почти каждого гражданина цивилизованного мира)».1
Существует множество видов рисков. Например, для страхования жизни рисками будет наступление смерти и риск постоянной утраты трудоспособности. В имущественном страховании рисками считаются повреждение или уничтожение имущества. Можно застраховать риск потери работы, риск потери багажа при авиаперелете, риск возникновения расходов на медицинское обслуживание, риск утраты права собственности на имущество из-за мошеннических действий при оформлении сделки купли-продажи. Помимо риска прямых убытков можно застраховать свои имущественные интересы, связанные с риском гражданской ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других людей.
Например, обязательное страхование автогражданской ответственности владельцев транспортных средств (ОСАГО) служит защитой от риска нанесения ущерба другим водителям, их пассажирам и пешеходам в результате использования застрахованным автотранспортного средства. Аналогичным образом можно застраховаться от риска нанесения ущерба имуществу соседей в результате затопления.
«В личной жизни страхование позволяет избежать чрезвычайных расходов на ликвидацию последствий чрезвычайных ситуаций или на лечение в случае болезни и сохранить прежний уровень дохода при утрате трудоспособности за счет небольших (по сравнению с убытками) страховых взносов в страховой фонд».2
Закон «Об организации страхового дела в Российской Федерации» определяет страхование как отношения по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных страховых случаев за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков. Понятие «страховой случай» – это наступившее событие, на случай которого проводится страхование, иными словами, это наступивший страховой риск.
Договор страхования и страховой полис
Договор страхования устанавливает права и обязанности сторон, связанных с предоставлением услуги по обеспечению страховой защиты. Сторонами договора страхования выступают страховщик и страхователь. Отношения, возникающие из договора страхования, регулируются главой 48 «Страхование» Гражданского кодекса РФ.
По договору страхования одна сторона (страхователь) обязуется уплачивать другой стороне (страховщику) определенную соглашением сторон плату (страховую премию), а страховщик при наступлении предусмотренного договором события (страхового случая) обязуется выплатить страхователю или иному указанному в договоре лицу (выгодоприобретателю) страховое возмещение (возмещение причиненных страхователю или иному застрахованному лицу убытков) или страховую сумму (всю максимально возможную по договору страхования сумму).
Статьей 940 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор страхования должен быть заключен в письменной форме. При оформлении договора страхования страховщик выдает страхователю страховой полис – документ, который подтверждает факт заключения договора страхования. Договор страхования должен в обязательном порядке содержать определенные сведения:
- наименование документа;
- юридические адреса и реквизиты сторон;
- описание объекта (объектов) страхования;
- характеристику страхового события (риска);
- перечень страховых случаев;
- размер страховой суммы или страхового возмещения (суммы, в пределах которой будет осуществляться страховая выплата);
- размер, порядок внесения и сроки уплаты страхового взноса (страхового платежа), который представляет собой плату за услугу страхования;
- срок действия договора;
- подписи сторон;
- другие существенные условия по соглашению сторон (например, исключения из страхового покрытия, когда происходит событие, которое по формальным признакам является страховым случаем, но страховое возмещение в этом случае не выплачивается).
Влияние асимметрии информации при страховании: эффекты неблагоприятного отбора и риска недобросовестности
Неравномерное распределение информации между участниками рынка об условиях осуществления рыночной сделки и намерениях друг друга называют асимметрией информации. Это присущий любому рынку признак, который затрудняет потребителю выбор услуги с оптимальным соотношением: цена – качество, а поставщику услуг – оптимальную цену, которая обеспечит максимальную прибыль при минимальном риске.
В частности, качество благ, которые потребитель получает вместе со страховой услугой, нельзя оценить в момент покупки, как, например, качество товара – одежды или обуви. Качество услуги страхования выявляется только после покупки, в процессе потребления. Такого рода асимметрия информации создает возможность для злоупотребления недобросовестного поведения поставщиков услуги – страховщиков. Злоупотребления могут состоять в завышении цены на услугу или в более низком качестве, чем было заявлено потребителю.
Два основных типа асимметрии информации связаны со скрытыми характеристиками и со скрытыми действиями. Скрытые характеристики – это информация, которой владеет одна сторона и не владеет другая, хотя ей важно получить эту информацию для заключения сделки на выгодных условиях. Например, страховая компания всегда будет хуже осведомлена, чем покупатель полиса страхования жизни, о состоянии его здоровья, полезных и вредных привычках, хорошей и плохой наследственности, способных увеличить вероятность наступления страхового случая. Скрытые действия – это действия, которые одна из сторон сделки может совершить незаметно для другой стороны и затронуть интересы другой стороны, оказав на них негативное влияние. Например, оформляя страхование от несчастного случая, для страховой компании имеет значение, имеет ли страхователь привычку перебегать дорогу на красный свет, поскольку такая привычка заметно повышает риск гибели от несчастного случая, но страховая компания никак не может проконтролировать поведение страхователя на дороге.
Асимметричная информация приводит к такому явлению, как неблагоприятный отбор (отрицательная селекция). Как это происходит, можно рассмотреть на примере продажи полисов страхования жизни. Чтобы адекватно оценить риски, страхователю нужно точно знать, в каком состоянии здоровье покупателя страхового полиса. Однако страховщик не располагает достаточно информацией для того, чтобы установить цену страхового полиса, в точности соответствующую состоянию здоровья страхователя и риску его заболевания или смерти. Поэтому устанавливается усредненная цена. Это приводит к тому, что люди, у которых нет проблем со здоровьем, считают цену полиса чересчур высокой, зато люди, чье здоровье подвержено повышенному риску, получают возможность застраховаться по низкой цене. В результате происходит неблагоприятный отбор: доля страхователей с низким уровнем риска снижается, потому что они не хотят покупать полисы по завышенной цене, а доля страхователей с высоким уровнем риска повышается.
Страхование имущества юридических лиц
Как уже отмечалось, объектом страхования являются имущественные интересы. связанные с владением, пользование, распоряжением имуществом. Поэтому страхованию подлежит не только то имущество, которое является собственностью предприятия. В этом плане можно выделить следующие виды имущества, которые можно застраховать :
— имущество, принадлежащее предприятию на праве собственности, праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
— имущество, полученное по договору аренды или лизинга;
— имущество, принятое для переработки, ремонта, перевозки, на комиссию, хранение и т.п.
Обычно на страхование принимаются следующие виды имущества :
— здания (производственные, административные, социально-культурного назначения и общественного использования);
— сооружения (башни, мачты, агрегаты и иные производственно-технологические установки);
— отдельные помещения (цехи, лаборатории, кабинеты и т.д.);
— инженерное и производственно-технологическое оборудование (коммуникации, системы, аппараты, станки, передаточные и силовые машины, иные механизмы и приспособления);
— инвентарь, технологическая оснастка;
— предметы интерьера, мебель, витрины, зеркала, рекламные установки;
— товарно-материальные ценности (товары, готовая продукция, сырье, материалы).
На страхование обычно не принимаются :
— наличные деньги и ценные бумаги;
— документы и деловые книги;
— предметы, не имеющие стоимости (рукописи, чертежи, планы и т.д.);
— имущество, страховая защита которого производится по специфическим условиям страхования (средства транспорта, сельскохозяйственные животные и др.);
— как правило, по основному договору не подлежит страхованию и особо ценное имущество (драгоценные металлы и камни, коллекции и произведения искусства, ценные бумаги). Такие ценности могут быть застрахованы по особому договору.
Место страхования. Обычно имущество считается застрахованным только в тех помещениях и на том земельном участке, которые указаны в договоре страхования. Если застрахованное имущество изымается с места страхования, страховая защита прекращается.
Процедура страхования имущества юридических лиц имеет ряд особенностей, с которыми должны ознакомиться представители среднего и малого бизнеса, прежде чем оформить страховой полис.
Во-первых, руководителям коммерческих или государственных компаний необходимо учитывать, что при заключении договора со страховщиком следует руководствоваться Правилами страхования, в которых особое внимание уделяется всем видам рисков.
Во-вторых, юридические лица должны самостоятельно выработать такие правила, которые в последствие должны пройти обязательную государственную регистрацию.
Юридические лица могут застраховать и другие виды имущества, заключив со страховой компанией специальный договор.
Страховым полисом будет защищаться конкретный объект основных средств, который передан в компанию во временное пользование, для проведения различных исследований, научных экспериментов и т. д.
Страховая компания при подписании с представителем среднего и малого бизнеса берёт на себя страховую ответственность.
Как составить договор
Документ обычно составляет сам страховщик. Ваша задача — внимательно проверить текст и внести корректировки, при необходимости. Посмотрите перечень требований, которые компания предъявляет к клиентам. Почитайте, как фиксируют убытки и выплачивают компенсацию. В документе четко прописывают, от чего именно вы страхуете бизнес. По возможности, проконсультируйтесь с юристом. Он проследит, чтобы в договоре не было недомолвок или двусмысленных фраз.
Наступил страховой случай? Следуйте инструкции:
- Позвоните в страховую, опишите ситуацию, вызовите эксперта.
- Составьте акт. Укажите дату, место, характер происшествия.
- Перечислите предпринятые меры для устранения последствий.
- Привлеките свидетелей, пусть они прочитают акт и поставят подписи в знак согласия.
Если страховщик не хочет выплачивать компенсацию, обратитесь в суд. Помните: чем больше доказательств вашей правоты, тем выше шансы выиграть дело.
Обязательно ли это делать?
Покупка страховки требуется только в случае, если коммерческая недвижимость покупается в кредит. В остальных случаях это добровольный вид страховой защиты и никто не вправе навязывать полис компании.
Если недвижимость сдается, то арендодатель по договоренности с арендаторами также может включить требование о страховании в договор аренды. Однако, согласно п. 4 ст. 935 ГК РФ, этот вид страхования не является обязательным для недвижимости, которая находится в частной собственности.
Но в некоторых случаях на юрлиц, имеющих в хозяйственном ведении объекты государственной или муниципальной собственности, может быть возложена обязанность страховать это имущество.
Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос
Объекты и субъекты страхования
Заключая договор страхования, необходимо помнить, что всегда есть объект – это то, что страхуют, и субъект – это тот, кто страхует.
Объектом страхования являются имущественные интересы арендатора, которые связаны с наступлением ответственности в случае причинения вреда третьим лицам при эксплуатации арендуемой недвижимости.
Субъектами договора страхования являются:
- страховая компания,
- страхователь (арендатор),
- застрахованные лица (например, работники арендатора, работающие в арендованном помещении), которые должны быть внесены в договор страхования,
- выгодоприобретатели (физические лица, здоровью или жизни которых причинен вред; юридические лица, имуществу которых нанесен ущерб).